这是6月29日在WCOM 103.5电台直播的一段访谈的编辑摘要。 您可以 在此收听录音。
1. 请向我们介绍一下“赋权”组织的工作？
德洛雷斯·贝利（DB）： “赋权”组织的使命是通过 经济适用房、经济发展和社区参与， 增强个人和社区的能力。
- 我们于 1996 年起步，主要通过购买、翻新并向 低收入和中等收入家庭出售住房，通常会利用公共补贴。
- 2005年，我们转向了 租赁住房业务。 起初只有 12 套出租房，现在已有 76 套。
- 我们最新的项目是位于 Pine Knolls 社区的“Peach Apartments”：10套极具经济实惠的住房单元，面向家庭收入为该地区中位收入（AMI）30%的家庭。
- 我们还是一家经美国住房与城市发展部（HUD）认证的住房咨询机构，提供免费的购房者课程和防止房屋被没收的咨询服务。
2. 自助信用合作社如何参与经济适用房项目？
丹·莱文（DL）：自助信用合作社是一家总部位于达勒姆的非营利性金融机构，几十年来一直活跃在奥兰治县。 我们的重点是：
- 住房抵押贷款，特别是针对 首次购房者，以帮助他们积累财富并扎根当地。
- 在北区（Northside）等地与“赋权组织”（Empowerment）、玛丽安·奇克·杰克逊中心（Marian Cheek Jackson Center）、仁人家园（Habitat for Humanity）、社区住房信托（Community Home Trust）等机构建立社区合作伙伴关系。
- 开发与融资，包括：
- 查普尔希尔的“Homestead Gardens”：这是一个位于原镇有土地上的、集经济适用租赁房与自有住房于一体的协作型社区。
- 一项经济适用房贷款基金，旨在支持那些致力于建造或维护经济适用房的非营利组织和以使命为导向的开发商。
3. 奥兰治县的可负担住房是否充足？
DL： 并不充足。 奥兰治县是一个正在发展、充满机遇的社区，但许多公交车司机、医护人员、教师助理，甚至一些教授都无力负担在这里的生活。
我们也不能再简单地说“人们可以住在达勒姆或阿拉曼斯，然后通勤”了——那些地方的房价同样高昂。 这既有道德上的必要性（人们应该能够住在工作地附近并与家人保持联系），也有实际上的必要性（我们的学校、医院和各项服务都依赖于这些工作者）。
DB：许多年收入在50,000美元或以下的家庭正举步维艰。 奥兰治县既是北卡罗来纳州最富裕的县之一，也是最贫困的县之一，其贫困率接近全国平均水平。如果没有更多经济实惠的租赁住房和购房机会，那些在这里长大并工作的人正被挤出他们自己的社区。
4. 什么是“自然形成的可负担住房”（NOAH）？
DB： NOAH是指那些原本就相对经济实惠的住房——老旧租赁房、简朴住宅或小型公寓楼——我们致力于将其保留为经济适用房，而不是让它们因房价上涨而流失。
典型的 NOAH 策略：
- 非营利组织或公共合作伙伴购买现有住房单元，这些单元供低收入居民居住。
- 我们对房屋进行翻新，对其设定长期的可负担性限制，并且——至关重要的是——避免迫使现有租户搬离。
我们在卡博罗（Carrboro）的一处老宅中实施了这一方案：在“自助组织”（Self-Help）和玛丽安·奇克·杰克逊中心（Marian Cheek Jackson Center）的支持下，“赋权”（EMPOWERment）组织购置并翻新了这栋房屋，使留下的儿子能够作为租户继续住在自己的社区，而不是在房产出售时被迫搬离。
DL： NOAH 可以是一栋独栋住宅、一个后院附属住宅单元（ADU），也可以是一个拥有 200 套单元的住宅区。 鉴于建筑成本居高不下，与全新建造相比，购买并翻新现有建筑并保持其可负担性，往往更经济、更快捷。
5. 我们该如何保护现有的经济适用房？
DB：保护首先要让人们留在原地。
在卡尔博罗，房主可以与非营利组织合作，向镇上的经济适用房计划申请维修资金。EMPOWERment 曾帮助一个业主协会——该协会的居民无力承担大型暖通空调系统的更换费用——为低收入业主争取到了镇上的资金。
我们还非常重视教育工作——帮助人们：
- 申请房产税减免
- 对评估结果提出申诉
- 处理 止赎通知
我们的顾问莎伦·里德（Sharon Reed）与我们合作已有15年，在帮助客户避免止赎方面保持着100%的成功率。
DL： 教堂山也有类似的房屋维修和援助项目，通常通过“仁人家园”等合作伙伴实施。此外，州政府还为低收入老年人及残障人士提供房产税减免。
障碍往往在于 如何获取这些资源，而非是否符合资格。维护经济适用房意味着要确保人们 了解有哪些援助措施，并能够获得这些帮助。
6. 为什么经济适用房会受到污名化，现实情况又是怎样的？
DB： 无论是经济适用房还是住房券，包括面向退伍军人的住房券，都存在严重的污名化现象。 许多人认为经济适用房是“给别人住的”，或者将其与负面刻板印象联系在一起。
实际上，经济适用房服务于：
- 收入处于地区中位收入（AMI）80%和60%的家庭
- 收入固定的老年人
- 残障人士
- 残障人士
- 退伍军人
- 长期在当地工作的劳动者及其家庭——正是他们维系着这个社区的运转
我们需要重新审视自己的先入之见。经济适用房是为所有人准备的——只是根据你的收入和具体情况，其形式会有所不同。
DL： 我们也往往忘记，许多房主同样居住在 受补贴的住房中——通过 抵押贷款利息税收抵扣这一最大的联邦住房补贴之一。
一旦意识到这一点，就很难再对那些通过住房券或收入限制型住房获得帮助的邻居抱有偏见。我们所有人都受益于 政策选择和支持体系；只是这些对每个人来说表现形式不同罢了。
7. 当地居民能做些什么来提供帮助？
DL：参与的方式有很多：
- 向当地住房非营利组织捐款，例如EMPOWERment、Habitat、Community Home Trust、CASA、Hope Renovations、Housing for New Hope等。
- 做志愿者——你可以加入“仁人家园”挥动锤子，或通过“希望翻新”等组织帮助老年人进行房屋维修；无需专业技能。
- 如果你拥有房产，不妨考虑建造一处 辅助住宅单元（ADU） ，在自家后院增加一套出租房。
- 了解住房现状，并在您的社区、工作场所或宗教团体中分享所学知识。
- 关注当地在分区规划、土地使用和预算方面的决策；这些决策将决定可以建造什么、建在哪里以及为谁而建。
DB：我们不仅需要您的资金，更需要您的时间和声音。请来了解住房相关知识，这样您就能在邻居、长者、退伍军人及家庭陷入危机之前，帮助他们理清各种选择。
稳定的住房是健康、教育和经济保障的基石。如果我们说关心这个社区，就必须关心谁能住在这里——以及谁会被排挤出去。
资源
以及推荐书籍：《法律的色彩》（理查德·罗斯斯坦 著）和《无家可归是一个住房问题》（格雷格·科尔本和克莱顿·佩奇·奥尔登 著）。