저렴한 주택: 지역 전문가들과의 대화
존 리스는 EMPOWERment의 델로레스 베일리 사무총장과 셀프-헬프 신용조합의 부동산 담당 이사인 댄 레빈을 인터뷰했다.
이 내용은 6월 29일 WCOM 103.5에서 생방송으로 방영된 인터뷰를 편집하여 요약한 것입니다. 여기에서 녹음본을 들으실 수 있습니다.
1. EMPOWERment의 활동에 대해 말씀해 주시겠습니까?
델로레스 베일리(DB): Empowerment의 사명은 저렴한 주택, 경제 개발 및 지역 사회 참여를 통해 개인과 지역 사회에 힘을 실어주는 것입니다.
- 저희는 1996년에 공적 보조금을 주로 활용하여 저소득 및 중산층 가정을 위한 주택을 매입, 리모델링 및 판매하는 것으로 사업을 시작했습니다.
- 2005년에는 임대 주택 사업으로 중점을 옮겼습니다. 처음에는 12채의 임대 주택으로 시작하여 현재는 76세대를 보유하고 있습니다.
- 저희의 최신 프로젝트는 파인 놀스(Pine Knolls) 지역에 위치한 피치 아파트(Peach Apartments)로, 지역 평균 소득(AMI)의 30% 수준에 해당하는 가구를 위한 10세대의 매우 저렴한 주택입니다.
- 또한, 저희는 HUD 인증 주택 상담 기관으로서 무료 주택 구매자 교육 및 압류 방지 상담을 제공하고 있습니다.
2. 셀프-헬프 신용조합은 저렴한 주택 사업에 어떻게 관여하고 있나요?
댄 레빈(DL): 셀프-헬프는 더럼에 본사를 둔 비영리 금융 기관으로, 수십 년 동안 오렌지 카운티에서 활발히 활동해 왔습니다. 저희는 다음 분야에 중점을 둡니다:
- 주택 담보 대출, 특히 첫 주택 구매자들을 대상으로, 그들이 자산을 축적하고 한 곳에 정착할 수 있도록 돕는 데 중점을 둡니다.
- 노스사이드(Northside)와 같은 지역에서 엠파워먼트(Empowerment), 마리안 치크 잭슨 센터(Marian Cheek Jackson Center), 해비타트 포 휴머니티(Habitat for Humanity), 커뮤니티 홈 트러스트(Community Home Trust) 등과의 지역 사회 파트너십.
- 다음과 같은 개발 및 자금 조달 사업:
- 채플힐(Chapel Hill)의 홈스테드 가든스(Homestead Gardens): 과거 타운 소유 부지에 조성된, 저렴한 임대 및 자가 소유 주택이 공존하는 협력형 커뮤니티.
- 저렴한 주택을 건설하거나 보존하는 비영리 단체 및 사명 중심의 개발업자를 지원하는 저렴한 주택 대출 기금.
3. 오렌지 카운티에는 저렴한 주택이 충분히 있습니까?
DL: 충분하지 않습니다. 오렌지 카운티는 성장하고 있으며 기회가 많은 지역 사회이지만, 많은 버스 운전사, 의료 종사자, 조교, 심지어 일부 교수들조차 이곳에서 살 여유가 없습니다.
더 이상 “더럼이나 알라만스에 살면서 통근하면 되지”라고 간단히 말할 수도 없습니다. 그 지역들도 물가가 비싸기 때문입니다. 여기에는 도덕적 의무 (사람들은 일하는 곳에서 살며 가족과 유대감을 유지할 수 있어야 함)와 실질적인 필요성 (우리의 학교, 병원, 서비스는 이러한 근로자들에 의존하고 있음)이 모두 존재합니다.
DB: 연소득이 5만 달러 이하인 많은 가정이 어려움을 겪고 있습니다. 오렌지 카운티는 노스캐롤라이나주에서 가장 부유한 카운티 중 하나이자, 동시에 빈곤율이 전국 평균에 가까운 가장 가난한 카운티 중 하나이기도 합니다. 더 많은 저렴한 임대 주택과 주택 소유 기회가 마련되지 않는다면, 이곳에서 자라고 일하는 사람들은 자신의 지역사회에서 밀려나게 될 것입니다.
4. “자연 발생형 저렴한 주택”(NOAH)이란 무엇인가요?
DB: NOAH는 이미 상대적으로 저렴한 주택—오래된 임대 주택, 소박한 주택, 또는 소규모 아파트 건물—을 말하며, 우리는 이러한 주택이 가격 상승으로 인해 사라지지 않도록 저렴한 주거 공간으로 보존하기 위해 노력합니다.
전형적인 NOAH 전략:
- 비영리 단체나 공공 파트너가 저소득층 주민이 거주하는 기존 주택을 매입합니다.
- 우리는 주택을 보수하고, 장기적인 경제성 유지 조건을 적용하며, 무엇보다도 현재 세입자들이 쫓겨나는 것을 방지합니다.
우리는 카보로(Carrboro)에서 오랫동안 한 가족이 거주해 온 주택을 대상으로 이러한 방식을 적용했습니다. EMPOWERment는 Self-Help와 Marian Cheek Jackson Center의 지원을 받아 해당 주택을 매입하고 리모델링함으로써, 남은 아들이 부동산 매각 시 강제로 쫓겨나는 대신 세입자로서 동네에 계속 머물 수 있도록 했습니다.
우리는 카보로에서 오랫동안 거주해 온 한 가족의 주택을 통해 이를 실천했습니다. EMPOWERment는 셀프-헬프(Self-Help)와 마리안 치크 잭슨 센터(Marian Cheek Jackson Center)의 지원을 받아 해당 주택을 매입하고 리모델링하여, 부동산 매각 시 강제로 쫓겨나는 대신 남은 아들이 세입자로서 동네에 계속 머물 수 있도록 했습니다.
DL: NOAH는 단독 주택, 뒷마당 부속 주거 단위(ADU), 또는 200세대 규모의 단지 등 다양한 형태를 취할 수 있습니다. 건설 비용이 매우 높은 상황에서, 모든 것을 새로 짓는 것보다 기존 건물을 매입해 수리하고 저렴한 가격으로 유지하는 것이 종종 더 저렴하고 빠릅니다.
5. 이미 보유하고 있는 저렴한 주택을 어떻게 보호할 수 있을까요?
DB: 보존은 사람들이 현재 거주하는 곳에 계속 머물 수 있도록 하는 것에서 시작됩니다.
카보로에서는 주택 소유자가 비영리 단체와 협력하여 마을의 저렴한 주택 프로그램에 수리 자금을 신청할 수 있습니다. EMPOWERment는 주민들이 대규모 HVAC 교체 비용을 감당할 수 없었던 한 HOA를 도와, 저소득층 소유주를 위해 마을 자금을 확보해 주었습니다.
또한 저희는 교육에 중점을 두고 있으며, 주민들이 다음과 같은 일을 할 수 있도록 돕고 있습니다:
- 재산세 감면 신청
- 과세 평가에 대한 이의 제기
- 압류 통지서 처리 차압 통지서 대응
저희 상담사인 샤론 리드(Sharon Reed)는 15년 동안 저희와 함께 일해 왔으며, 의뢰인들이 차압을 피할 수 있도록 돕는 데 100%의 성공률을 기록하고 있습니다.
DL: 채플 힐(Chapel Hill)에도 ‘해비타트 포 휴머니티(Habitat for Humanity)’와 같은 파트너 기관을 통해 유사한 주택 수리 및 지원 프로그램이 운영되고 있습니다. 또한 저소득층 노인 및 장애인을 위한 주 정부 차원의 재산세 감면 제도도 마련되어 있습니다.
가장 큰 장벽은 대개 자격 요건이 아니라 지원 절차를 파악하는 데 있습니다. 저렴한 주택을 보존한다는 것은 사람들이 어떤 지원이 있는지 알고 이를 이용할 수 있도록 보장하는 것을 의미합니다.
6. 저소득층 주택에 대한 낙인이 존재하는 이유는 무엇이며, 현실은 어떤가요?
DB: 저소득층 주택과 주택 바우처, 심지어 재향 군인을 위한 주택 바우처에 대해서도 강한 낙인이 존재합니다. 많은 사람들이 저소득층 주택을 “다른 사람들을 위한 것”으로 여기거나, 부정적인 고정관념과 연결 짓곤 합니다.
실제로, 저렴한 주택은 다음과 같은 사람들에게 혜택을 제공합니다:
- 지역 평균 소득(AMI)의 80% 및 60% 수준에 해당하는 가구
- 고정 소득을 받는 노인
- 장애가 있는 사람들
- 재향군인
- 이 지역사회를 지탱해 온 오랜 기간 근무한 지역 근로자 및 가족들
우리는 기존의 고정관념을 재고해야 합니다. 저렴한 주택은 모두를 위한 것입니다—단지 소득과 상황에 따라 그 형태가 다를 뿐입니다.
DL: 또한 우리는 많은 주택 소유자들도 모기지 이자 세금 공제라는 가장 큰 연방 주택 보조금 중 하나를 통해 사실상 보조 주택에 거주하고 있다는 사실을 잊곤 합니다.
이 사실을 깨닫게 되면, 바우처나 소득 제한 주택을 통해 지원을 받는 이웃들을 얕잡아 보기 어려워집니다. 우리 모두는 정책적 선택과 지원 시스템의 혜택을 받고 있습니다. 단지 그 혜택이 사람마다 다르게 보일 뿐입니다.
7. 지역 주민들은 어떻게 도울 수 있을까요?
DL: 참여할 수 있는 방법은 다양합니다:
- EMPOWERment, Habitat, Community Home Trust, CASA, Hope Renovations, Housing for New Hope 등 지역 주택 비영리 단체에 기부하세요.
- 자원봉사에 참여하세요. Habitat에서 망치를 휘두르거나 Hope Renovations와 같은 단체를 통해 어르신들의 집 수리를 도울 수 있습니다. 특별한 기술이 필요하지 않습니다.
- 부동산을 소유하고 있다면, 뒷마당에 또 다른 임대 주택을 마련하기 위해 ADU를 짓는 것을 고려해 보세요.
- 주거 현황에 대해 알아보고, 이웃, 직장, 또는 종교 공동체에서 배운 내용을 공유해 주세요.
- 용도지역 지정, 토지 이용, 예산에 관한 지역 차원의 결정에 주목해 주세요. 이러한 결정들이 무엇이, 어디에, 누구를 위해 지어질 수 있는지를 결정합니다.
DB: 우리는 여러분의 시간과 목소리 가 자금만큼이나 필요합니다. 주택 문제에 대해 배우고, 이웃과 어르신, 참전용사, 가족들이 위기에 처하기 전에 다양한 선택지를 모색할 수 있도록 도와주세요.
안정적인 주거는 건강, 교육, 경제적 안정을 위한 토대 입니다. 우리가 이 지역사회를 소중히 여긴다고 말한다면, 누가 이곳에 살 수 있는지, 그리고 누가 쫓겨나는지에 대해서도 관심을 가져야 합니다.
자료
및 추천 도서: The Color of Law (리처드 로스스타인 지음) 및 Homelessness is a Housing Problem (그레그 콜번 및 클레이튼 페이지 알던 지음).