Vivienda asequible: una charla con expertos locales
John Rees entrevistó a Delores Bailey, directora ejecutiva de EMPOWERment, y a Dan Levine, director del departamento inmobiliario de Self-Help Credit Union.
Este es un resumen editado de una entrevista que se emitió en directo en WCOM 103.5 el 29 de junio. Puedes escuchar la grabación aquí.
1. ¿Podría hablarnos del trabajo de EMPOWERment?
Delores Bailey (DB): La misión de Empowerment es potenciar a las personas y las comunidades a través de viviendas asequibles, el desarrollo económico y la participación comunitaria.
- Comenzamos en 1996 comprando, renovando y vendiendo viviendas a familias con ingresos bajos y moderados, a menudo utilizando subvenciones públicas.
- En 2005, nos orientamos hacia las viviendas de alquiler. Empezamos con 12 viviendas de alquiler y ahora contamos con 76 unidades.
- Nuestro proyecto más reciente es el «Peach Apartments», en el barrio de Pine Knolls: 10 viviendas muy asequibles para hogares con unos ingresos equivalentes al 30 % de la renta media de la zona (AMI).
- También somos una agencia de asesoramiento en materia de vivienda certificada por el HUD, que ofrece cursos gratuitos para compradores de vivienda y asesoramiento para la prevención de ejecuciones hipotecarias.
2. ¿Cómo participa Self-Help Credit Union en la vivienda asequible?
Dan Levine (DL): Self-Help es una institución financiera sin ánimo de lucro con sede en Durham que lleva décadas operando en el condado de Orange. Nos centramos en:
- Hipotecas para la vivienda, especialmente para quienes compran su primera vivienda, con el fin de ayudarles a generar patrimonio y echar raíces.
- Alianzas vecinales en lugares como Northside con Empowerment, el Marian Cheek Jackson Center, Hábitat para la Humanidad, Community Home Trust y otras organizaciones.
- Desarrollo y financiación, incluyendo:
- Homestead Gardens en Chapel Hill: una comunidad colaborativa de viviendas de alquiler asequibles y en propiedad situada en terrenos que anteriormente pertenecían al ayuntamiento.
- Un fondo de préstamos para la vivienda asequible que apoya a organizaciones sin ánimo de lucro y a promotores inmobiliarios con una misión social que construyen o conservan viviendas asequibles.
3. ¿Tenemos suficientes viviendas asequibles en el condado de Orange?
DL: No las tenemos. El condado de Orange es una comunidad en crecimiento y con grandes oportunidades, pero muchos conductores de autobús, trabajadores sanitarios, auxiliares docentes e incluso algunos profesores no pueden permitirse vivir aquí.
Tampoco podemos limitarnos a decir: «La gente puede vivir en Durham o Alamance y desplazarse al trabajo»; esos mercados también son caros. Existe un imperativo moral (la gente debería poder vivir donde trabaja y mantener sus vínculos familiares) y uno práctico (nuestras escuelas, hospitales y servicios dependen de estos trabajadores).
DB: Muchas familias que ganan 50 000 dólares o menos están pasando apuros. El condado de Orange es uno de los condados más ricos de Carolina del Norte y también uno de los más pobres, con una tasa de pobreza cercana a la media nacional. Sin más viviendas de alquiler asequibles y oportunidades de acceso a la propiedad, las personas que han crecido y trabajan aquí se ven expulsadas de sus propias comunidades.
4. ¿Qué es la «vivienda asequible de origen natural» (NOAH)?
DB: Las NOAH son viviendas que ya son relativamente asequibles —alquileres antiguos, viviendas modestas o pequeños edificios de apartamentos— y que nos esforzamos por mantener asequibles en lugar de que se pierdan debido al aumento de los precios.
Una estrategia típica de NOAH:
- Una organización sin ánimo de lucro o un socio público adquiere viviendas existentes que albergan a residentes con bajos ingresos.
- Rehabilitamos las viviendas, las sometemos a restricciones de asequibilidad a largo plazo y —lo que es fundamental— evitamos el desalojo de los inquilinos actuales.
Hicimos esto en Carrboro con una vivienda familiar de toda la vida: EMPOWERment, con el apoyo de Self-Help y del Marian Cheek Jackson Center, compró y renovó la casa para que el hijo que aún vivía allí pudiera quedarse en su barrio como inquilino, en lugar de verse obligado a marcharse cuando se vendió la propiedad.
DL: NOAH puede ser una sola vivienda, una unidad de vivienda accesoria (ADU) en el patio trasero o un complejo de 200 viviendas. Dado que los costes de construcción son tan elevados, a menudo resulta más barato y rápido comprar y rehabilitar edificios existentes y mantenerlos asequibles que construir todo de nuevo.
5. ¿Cómo protegemos las viviendas asequibles que ya tenemos?
DB: La conservación empieza por permitir que la gente se quede donde está.
En Carrboro, los propietarios pueden asociarse con organizaciones sin ánimo de lucro y solicitar fondos para reparaciones a través del programa municipal de vivienda asequible. EMPOWERment ayudó a una comunidad de propietarios cuyos residentes no podían permitirse una sustitución importante del sistema de climatización, consiguiendo fondos municipales para los propietarios con menos ingresos.
También nos centramos en gran medida en la educación, ayudando a las personas a:
- Solicitar desgravaciones en el impuesto sobre bienes inmuebles
- Recurrir las valoraciones catastrales
- Gestionar notificaciones de ejecución hipotecaria
Nuestra asesora, Sharon Reed, lleva 15 años trabajando con nosotros y tiene una tasa de éxito del 100 % a la hora de ayudar a los clientes a evitar la ejecución hipotecaria.
DL: Chapel Hill cuenta con programas similares de reparación y asistencia, a menudo a través de socios como Habitat for Humanity. También existen reducciones del impuesto estatal sobre la propiedad para personas mayores con bajos ingresos y personas con discapacidad.
El obstáculo suele ser la orientación, no los requisitos de elegibilidad. Preservar la vivienda asequible significa asegurarse de que las personas sepan qué ayudas existen y puedan acceder a ellas.
6. ¿Por qué existe un estigma en torno a la vivienda asequible y cuál es la realidad?
DB: Existe un fuerte estigma en torno tanto a la vivienda asequible como a los vales de vivienda, incluso para los veteranos. Muchos se imaginan la vivienda asequible como algo «para otras personas» o la asocian a estereotipos negativos.
En realidad, la vivienda asequible está destinada a:
- Hogares con ingresos entre el 80 % y el 60 % del AMI
- Personas mayores con ingresos fijos
- Personas con discapacidad
- veteranos
- trabajadores locales con larga trayectoria y familias que mantienen en marcha esta comunidad
Tenemos que replantearnos nuestras suposiciones. La vivienda asequible es para todo el mundo; simplemente se presenta de forma diferente en función de los ingresos y la situación de cada uno.
DL: También tendemos a olvidar que muchos propietarios viven en viviendas subvencionadas también —a través de la deducción fiscal por intereses hipotecarios, una de las mayores ayudas federales a la vivienda.
Una vez que te das cuenta de eso, resulta más difícil menospreciar a los vecinos que reciben ayuda a través de vales de vivienda o de viviendas con restricciones de ingresos. Todos nos beneficiamos de las decisiones políticas y los sistemas de apoyo; simplemente no son iguales para todo el mundo.
7. ¿Qué pueden hacer los residentes locales para ayudar?
DL: Hay muchas formas de colaborar:
- Haz donaciones a organizaciones sin ánimo de lucro locales dedicadas a la vivienda, como EMPOWERment, Hábitat, Community Home Trust, CASA, Hope Renovations, Housing for New Hope y otras.
- Hazte voluntario: puedes dar unos martillazos con Habitat o ayudar a personas mayores con reparaciones en sus hogares a través de grupos como Hope Renovations; no se requieren habilidades avanzadas.
- Si eres propietario de un inmueble, plantéate construir una ADU para crear otra vivienda de alquiler en tu propio patio trasero.
- Infórmate sobre la situación de la vivienda y comparte lo que aprendas en tu barrio, lugar de trabajo o comunidad religiosa.
- Presta atención a las decisiones locales sobre zonificación, uso del suelo y presupuestos; estas determinan qué se puede construir, dónde y para quién.
DB: Necesitamos tu tiempo y tu voz tanto como tu dinero. Ven a informarte sobre la vivienda para que puedas ayudar a vecinos, personas mayores, veteranos y familias a explorar las opciones antes de que se encuentren en una situación de crisis.
Una vivienda estable es la base para la salud, la educación y la seguridad económica. Si decimos que nos importa esta comunidad, tenemos que preocuparnos por quién puede vivir aquí —y quién se ve obligado a marcharse—.
Recursos
Coalición para la Vivienda Asequible del Condado de Orange
y libros recomendados: The Color of Law de Richard Rothstein y Homelessness is a Housing Problem de Gregg Colburn y Clayton Page Aldern.