La vivienda en Carrboro: breve panorámica

La vivienda en Carrboro es un tema complejo y a menudo debatido. Las conversaciones se centran con frecuencia en la vivienda asequible, las estrategias de financiación, las personas sin hogar y las presiones del aumento de los alquileres, los precios de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad. Este artículo ofrece una introducción a los retos de la vivienda en nuestra ciudad. En los próximos meses, The Carrborean echará un vistazo más de cerca a la falta de vivienda, la vivienda asequible y las tendencias del mercado de la vivienda para ayudar a los lectores a obtener una comprensión más profunda y encontrar recursos para obtener más información.

El mercado de la vivienda

Puntos de datos:

• $95,000 de aumento en el precio medio de la vivienda de 2021-2024 en Carrboro (aumento del 29%). (Fuente: Triangle MLS/Allen Tate Realtors)
• $145,000 de aumento en el distrito CHCCS (30% de aumento). 

Fuente: Triangle MLS/Allen Tate Realtors

De acuerdo con los datos proporcionados por Steven Lambeth en Weaver Street Realty & Subasta, Gráfico 1 muestra una tendencia general a la baja en el inventario de mercado en los últimos 10 años con notables bajas durante la pandemia y un reciente repunte en las casas para la venta este año. El Sr. Lambeth cree que este fenómeno se debe probablemente a la combinación de una reducción de los tipos hipotecarios y a que los participantes en el mercado inmobiliario han reajustado sus expectativas sobre los tipos hipotecarios.

Gráfico 1. Viviendas en venta a lo largo del tiempo Viviendas en venta a lo largo del tiempo

El precio medio de venta es el más alto desde junio de 2023, que fue su máximo histórico (gráfico 2). Cuando el mercado de la vivienda se vio afectado por la subida de los tipos hipotecarios que comenzó en 2022, la asequibilidad disminuyó y muchos vendedores no quisieron desprenderse de los tipos hipotecarios que tenían asegurados. Los días en el mercado han aumentado, por lo que los compradores tienen ahora más tiempo para examinar las propiedades por las que podrían hacer una oferta. 

Del gráfico del índice de asequibilidad de la vivienda (gráfico 3), Mr. Lambeth dedujo que una reducción de los tipos hipotecarios podría ayudar a los compradores aunque el precio medio de venta siga aumentando. 

Sin embargo, el aumento de los precios de venta de las viviendas eleva el valor de las mismas en todo el mercado, lo que conlleva un incremento del impuesto sobre bienes inmuebles. Y todo esto contribuye a que vivir en Carrboro sea cada vez más inasequible.

Sinhogar

En el Condado de Orange:

• 148 personas experimentaron la falta de vivienda en 2024 (Probablemente una estimación baja sin tener en cuenta a aquellos que pueden estar durmiendo en coches, sin contar, etc.). 
• El número de personas sin hogar ha aumentado un 14% durante la última década. 
• Sólo el 11% de los que encontraron una vivienda permanente volvieron a quedarse sin hogar, por debajo de la media nacional del 18%. 

Fuente: Orange County Partnership to End Homelessness

Muchas personas en el Condado de Orange, incluso en Carrboro, experimentan la falta de vivienda. El Consejo Interreligioso de Servicios Sociales (IFC), ubicado en Main Street, brinda alimentos y refugio a través de varios programas. Por ejemplo, la Campaña de Vida Segura al Aire Libre de IFC es una iniciativa que busca terrenos designados donde las personas que experimentan la falta de vivienda puedan acampar o estacionar temporalmente de manera segura mientras trabajan para conseguir una vivienda estable. El objetivo es proporcionar seguridad y estabilidad a corto plazo a quienes deben vivir al aire libre, reduciendo los riesgos asociados a los campamentos no autorizados.

Pero la solución duradera al problema de los sin techo pasa en última instancia por ampliar el acceso a una vivienda asequible. "El mayor problema de los sin techo es el coste de la vivienda", afirma Jackie Jenks, Presidenta y Directora General de IFC. "No tenemos viviendas asequibles para todo el mundo"

Carrboro es una ciudad geográficamente delimitada y densamente construida, por lo que el desarrollo de terrenos públicos, como espacios para parques, puede tener que ser una concesión necesaria para crear verdaderas unidades de vivienda asequible. 

"Cada vez que nos fijamos en los terrenos que están disponibles, deberíamos pensar: ¿qué podríamos hacer con eso para cuidar de nuestros vecinos?". Jenks said. 

Affordable Housing in Carrboro 

Data points:

• 56% de los residentes en Carrboro alquilan sus hogares. De ellos, el 49% están agobiados por el alquiler (pagando más del 30% de sus ingresos totales en alquiler cada mes) (Fuente: American Community Survey)
• Un apartamento de 1 dormitorio cuesta $ 1,402 para alquilar cada mes en Chapel Hill-Carrboro, un aumento de $ 310 a partir de 2021 (Fuente: CoStar/Eller Capital)

La vivienda asequible se define típicamente como la vivienda que cuesta no más del 30% de los ingresos de un hogar, incluyendo alquiler y servicios públicos. Cuando los precios superan ese umbral, se considera que los residentes están agobiados por los costes y pueden tener dificultades para mantener una vivienda estable. El aumento de los costes de la vivienda en toda la región ha empujado cada vez más a los residentes de bajos ingresos hacia la inestabilidad y la falta de vivienda.

Carrboro, como el resto de Carolina del Norte, no puede promulgar el control de alquileres debido a la ley estatal de Carolina del Norte GS 42.14.1. Sin embargo, esta normativa permite a los gobiernos municipales regular los alquileres de las propiedades de su propiedad, promulgar reglamentos sobre las propiedades asistidas con Fondos de Subvenciones en Bloque para el Desarrollo Comunitario, y celebrar acuerdos relacionados con propiedades de viviendas federales.

Para salvar la brecha entre ingresos y alquiler, los vales federales de vivienda siguen siendo una herramienta crucial, pero su disponibilidad es limitada. La IFC aboga por preservar las "viviendas asequibles de origen natural" (NOAH), unidades antiguas que siguen siendo asequibles sin subvenciones. Según Jenks, cuando estas propiedades se compran y remodelan, a menudo se convierten en viviendas de lujo o a precio de mercado. Para evitarlo, las ciudades o las organizaciones sin ánimo de lucro pueden comprar esas viviendas y tratar de controlar el nivel de alquiler. 

Jenks sugirió que Carrboro podría explorar un programa similar al reciente fondo rotatorio de préstamos de Chapel Hill, que ayuda a las organizaciones sin ánimo de lucro a comprar y preservar viviendas asequibles antes de que los promotores privados puedan adquirirlas. 

"En última instancia, va a hacer falta inversión: de las ciudades, de los particulares, de todos", dijo Jenks. "El gobierno federal no va a ayudarnos. Tenemos que cuidar de nuestros vecinos".  

En sus comentarios a la Coalición de Vivienda Asequible del Condado de Orange, la alcaldesa Barbara Foushee señaló que "Carrboro tiene un flujo de ingresos designado para apoyar los esfuerzos de vivienda asequible y actualmente están dedicando un total de 2 centavos en nuestra tasa de impuesto a la propiedad para nuestro fondo de ingresos especiales de vivienda asequible" (añadiendo otro medio centavo en 2026). Este fondo puede utilizarse para subvencionar proyectos de vivienda asequible o para ayudar a reparar viviendas, como en el caso de NOAH. La Ciudad trabajó anteriormente con Pee Wee Homes para construir unidades de vivienda asequible.

El Alcalde y los miembros del Consejo han dicho que la nueva ordenanza de desarrollo unificado podría crear más oportunidades de vivienda asequible.

Algunos constructores locales están explorando formas creativas de ampliar las opciones de vivienda de Carrboro. La vida a menor escala, como las casas pequeñas o las unidades modulares, ha surgido como una posible solución a la escasez de suelo y al aumento de los costes de la vivienda.

Darryl Jones, de la West End Building Company, dice que las casas pequeñas pueden ofrecer "un rayo de esperanza" para la vivienda asequible en lugares donde escasea. Estas casas compactas dan más importancia al espacio exterior, como patios y terrazas, que a los metros cuadrados interiores, y permiten una vivienda flexible.

Por ejemplo, una vivienda accesoria en el patio trasero podría alojar a un miembro mayor de la familia, o una casa diminuta podría estar en el patio de los abuelos mientras sus hijos y nietos ocupan la casa principal. Tales configuraciones intergeneracionales podrían fortalecer los lazos familiares y hacer más llevadera la prestación de cuidados.

Jones añadió que vivir de forma asequible en medio del estancamiento salarial y los altos costes puede requerir que la gente "viva de una manera más pequeña", replanteándose no sólo el tamaño de la vivienda, sino lo que define el hogar en una comunidad como Carrboro.

La ciudad de Carrboro ofrece recursos de información sobre vivienda asequible en su sitio web. ¿Sobre qué temas concretos de vivienda quieres saber más? Háganoslo saber en info@thecarrborean.com