الإسكان الميسور التكلفة: حوار مع خبراء محليين
أجرى جون ريس مقابلة مع ديلوريس بيلي، المديرة التنفيذية لمنظمة «إمباورمنت»، ودان ليفين، مدير قسم العقارات في اتحاد «سيلف-هيلب» الائتماني
هذا ملخص مُعدَّل لمقابلة بُثَّت على الهواء مباشرةً على محطة WCOM 103.5 في 29 يونيو. يمكنك الاستماع إلى التسجيل هنا.
1. أخبرنا عن عمل منظمة «إمباورمنت»؟
ديلوريس بيلي (DB): تتمثل مهمة منظمة «إمباورمنت» في تمكين الأفراد والمجتمعات من خلال توفير السكن بأسعار معقولة، والتنمية الاقتصادية، والمشاركة المجتمعية.
- بدأنا في عام 1996 بشراء المنازل وتجديدها وبيعها للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط، وغالبًا ما كنا نستفيد من الإعانات العامة.
- في عام 2005، تحولنا نحو المساكن المؤجرة. بدأنا بـ 12 وحدة إيجار ولدينا الآن 76 وحدة.
- أحدث مشاريعنا هو «Peach Apartments» في حي Pine Knolls: 10 وحدات سكنية بأسعار معقولة للغاية للأسر التي يبلغ دخلها 30% من متوسط الدخل في المنطقة (AMI).
- نحن أيضًا وكالة استشارات إسكان معتمدة من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD)، نقدم دورات مجانية لمشتري المنازل واستشارات لمنع حبس الرهن.
2. كيف يساهم اتحاد «سيلف-هيلب» الائتماني في توفير الإسكان الميسور التكلفة؟
دان ليفين (DL): «سيلف-هيلب» هو مؤسسة مالية غير ربحية مقرها دورهام وتعمل بنشاط في مقاطعة أورانج منذ عقود. نركز على:
- قروض الرهن العقاري، خاصةً للمشترين الجدد للمنازل، لمساعدتهم على بناء ثروتهم وتأسيس حياة مستقرة.
- شراكات مع الأحياء في أماكن مثل نورثسايد مع منظمة إمباورمنت (Empowerment)، ومركز ماريان تشيك جاكسون (Marian Cheek Jackson Center)، ومنظمة هابيتات فور هيومانيتي (Habitat for Humanity)، وصندوق كوميونيتي هوم ترست (Community Home Trust)، وغيرها.
- التطوير والتمويل، بما في ذلك:
- «هومستيد غاردنز» في تشابل هيل: مجتمع تعاوني للإسكان بأسعار معقولة، يجمع بين الإيجار وملكية المنازل، على أرض كانت مملوكة سابقًا للبلدية.
- صندوق قروض الإسكان الميسور التكلفة الذي يدعم المنظمات غير الربحية والمطورين العقاريين الملتزمين برؤى محددة والذين يعملون على بناء أو الحفاظ على منازل ميسورة التكلفة.
3. هل لدينا ما يكفي من المساكن بأسعار معقولة في مقاطعة أورانج؟
دي إل: لا، ليس لدينا. مقاطعة أورانج هي مجتمع متنامٍ ويزخر بالفرص، لكن العديد من سائقي الحافلات والعاملين في مجال الرعاية الصحية ومساعدي المعلمين، وحتى بعض الأساتذة لا يستطيعون تحمل تكاليف العيش هنا.
كما لم يعد بإمكاننا القول ببساطة: «يمكن للناس العيش في دورهام أو ألامانس والذهاب إلى العمل يوميًا» — فهذه الأسواق باهظة الثمن أيضًا. هناك واجب أخلاقي (يجب أن يتمكن الناس من العيش في المكان الذي يعملون فيه وأن يكون لهم روابط عائلية) وواجب عملي (فمدارسنا ومستشفياتنا وخدماتنا تعتمد على هؤلاء العمال).
دي بي: تواجه العديد من الأسر التي يبلغ دخلها 50,000 دولار أو أقل صعوبات. مقاطعة أورانج هي واحدة من أغنى المقاطعات في ولاية كارولينا الشمالية، وهي أيضًا واحدة من أفقرها، حيث يقترب معدل الفقر فيها من المتوسط الوطني. وبدون توفر المزيد من فرص الإيجار والتملك بأسعار معقولة، فإن الأشخاص الذين نشأوا ويعملون هنا يتعرضون للطرد من مجتمعاتهم المحلية.
4. ما المقصود بـ«المساكن الميسورة التكلفة المتوفرة بشكل طبيعي» (NOAH)؟
DB: NOAH هو السكن الذي يعتبر بالفعل ميسور التكلفة نسبياً — مثل المساكن القديمة المؤجرة، أو المنازل المتواضعة، أو المباني السكنية الصغيرة — ونحن نعمل على الحفاظ على أسعاره بما يظل في متناول الجميع بدلاً من أن نفقدها بسبب ارتفاع الأسعار.
إحدى الاستراتيجيات النموذجية لـ NOAH:
- تقوم منظمة غير ربحية أو شريك عام بشراء الوحدات السكنية القائمة التي يسكنها سكان ذوو دخل منخفض.
- نقوم بترميم المنازل، ونضعها تحت قيود القدرة على تحمل التكاليف على المدى الطويل، والأهم من ذلك —تجنب تهجير المستأجرين الحاليين.
لقد قمنا بذلك في كاربورو مع منزل عائلي قديم: قامت منظمة EMPOWERment، بدعم من منظمة Self-Help ومركز ماريان تشيك جاكسون، بشراء المنزل وترميمه حتى يتمكن الابن المتبقي من البقاء في حيه كمستأجر بدلاً من أن يُجبر على الخروج عند بيع العقار.
دي إل: يمكن أن يكون مشروع «نوا» منزلاً واحداً، أو وحدة سكنية ملحقة بالفناء الخلفي (ADU)، أو مجمعاً يضم 200 وحدة سكنية. ونظرًا لارتفاع تكاليف البناء، غالبًا ما يكون شراء المباني القائمة وترميمها والحفاظ على أسعارها في متناول الجميع أرخص وأسرع من بناء كل شيء من الصفر.
5. كيف نحمي المنازل ذات الأسعار المعقولة التي نمتلكها بالفعل؟
دي بي: يبدأ الحفاظ على هذه المنازل بالسماح للناس بالبقاء في أماكنهم الحالية.
في كاربورو، يمكن لأصحاب المنازل التعاون مع المنظمات غير الربحية والتقدم بطلب إلى برنامج الإسكان الميسور التكلفة بالبلدة للحصول على تمويل للإصلاحات. ساعدت منظمة «إمباورمنت» (EMPOWERment) إحدى جمعيات مالكي المنازل (HOA) حيث لم يكن السكان قادرين على تحمل تكلفة استبدال نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) بشكل كامل، حيث أمّنت تمويلاً من البلدة لأصحاب المنازل ذوي الدخل المنخفض.
كما نركز بشكل كبير على التثقيف — لمساعدة الناس على:
- التقدم بطلب للحصول على إعفاء من ضريبة الممتلكات
- الطعن في التقييمات
- التعامل مع إشعارات حبس الرهن
مستشارتنا، شارون ريد، تعمل معنا منذ 15 عامًا وتتمتع بمعدل نجاح يبلغ 100% في مساعدة العملاء على تجنب حبس الرهن.
دي إل: توجد في تشابل هيل برامج إصلاح ومساعدة مماثلة، غالبًا من خلال شركاء مثل منظمة «هابيتات فور هيومانيتي». كما توجد تخفيضات في ضريبة الممتلكات على مستوى الولاية للمسنين ذوي الدخل المنخفض والأشخاص ذوي الإعاقة.
غالبًا ما يكون العائق هو صعوبة الوصول إلى هذه الخدمات، وليس عدم الأهلية. إن الحفاظ على المساكن الميسورة يعني التأكد من أن الناس على علم بالمساعدات المتاحة وبإمكانية الوصول إليها.
6. لماذا يحيط وصمة عار بالإسكان الميسور التكلفة، وما هي الحقيقة؟
دي بي: هناك وصمة عار قوية تحيط بكل من الإسكان الميسور التكلفة وقسائم الإسكان، بما في ذلك تلك المخصصة للمحاربين القدامى. يتصور الكثيرون أن الإسكان الميسور التكلفة هو شيء «للآخرين»، أو يربطونه بالصور النمطية السلبية.
في الواقع، يخدم السكن الميسور التكلفة:
- الأسر التي يبلغ دخلها 80% و60% من متوسط الدخل في المنطقة (AMI)
- كبار السن ذوي الدخل الثابت
- الأشخاص ذوي إعاقات
- المحاربين القدامى
- العاملين المحليين منذ فترة طويلة والأسر التي تحافظ على استمرار هذه المجتمعات
علينا إعادة النظر في افتراضاتنا. الإسكان الميسور التكلفة مخصص للجميع—إنه يبدو مختلفًا فحسب اعتمادًا على دخلك ووضعك.
دي إل: كما أننا نميل إلى نسيان أن العديد من مالكي المنازل يعيشون في مساكن مدعومة أيضًا — من خلال الخصم الضريبي على فوائد الرهن العقاري، وهو أحد أكبر الإعانات الفيدرالية للإسكان.
بمجرد أن تدرك ذلك، يصعب عليك أن تنظر بازدراء إلى الجيران الذين يتلقون المساعدة من خلال القسائم أو الوحدات السكنية المقيدة بالدخل. نحن جميعًا نستفيد من الخيارات السياساتية وأنظمة الدعم؛ لكنها لا تبدو متشابهة بالنسبة للجميع.
7. ما الذي يمكن أن يفعله السكان المحليون للمساعدة؟
دي إل: هناك طرق عديدة للمشاركة:
- تبرع لمنظمات الإسكان غير الربحية المحلية مثل EMPOWERment، وHabitat، وCommunity Home Trust، وCASA، وHope Renovations، وHousing for New Hope، وغيرها.
- تطوع — يمكنك استخدام المطرقة مع Habitat أو مساعدة كبار السن في إصلاح منازلهم من خلال مجموعات مثل Hope Renovations؛ ولا تتطلب هذه الأعمال مهارات متقدمة.
- إذا كنت تمتلك عقارًا، ففكر في بناء وحدة سكنية ملحقة (ADU) لإنشاء منزل إضافي للإيجار في فناء منزلك الخلفي.
- تعرف على الوضع العام للإسكان وشارك ما تعلمته في حيك أو مكان عملك أو مجتمعك الديني.
- انتبه إلى القرارات المحلية المتعلقة بتقسيم المناطق واستخدام الأراضي والميزانيات؛ فهذه العوامل تحدد ما يمكن بناؤه وأين ولمن.
DB: نحن بحاجة إلى وقتك وصوتك بقدر حاجتنا إلى أموالك. تعال وتعرف على قضايا الإسكان حتى تتمكن من مساعدة الجيران وكبار السن والمحاربين القدامى والأسر على استكشاف الخيارات المتاحة قبل أن يواجهوا أزمة.
السكن المستقر هو الأساس للصحة والتعليم والأمن الاقتصادي. إذا قلنا إننا نهتم بهذا المجتمع، فعلينا أن نهتم بمن يحق له العيش هنا — ومن يتم طرده.
الموارد
تحالف الإسكان الميسور التكلفة في مقاطعة أورانج
والكتب الموصى بها: لون القانون للكاتب ريتشارد روثستين و التشرد مشكلة إسكان للكاتبين جريج كولبورن وكلايتون بيج ألدرن.